ИТОГИ I-го ПОЛУГОДИЯ 2024 г.
ПРОГНОЗЫ 2024-2026.
РЫНКА СКЛАДСКОЙ И ИНДУСТРИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
БЕЛАРУСИ, МИНСКОГО РЕГИОНА
БЕЛАРУСИ, МИНСКОГО РЕГИОНА
Отчёт подготовлен экспертом рынка складской и индустриальной недвижимости Крупатиной Кристиной, руководителем ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП»
1. ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2024 г.
Первая половина 2024 года не показала каких-либо заметных «движений».
Вакантных качественных площадей практически не выходило на рынок.
Арендные ставки достигли своего максимума, и первая половина года характеризовалась повышением арендных ставок в существующих арендных отношениях. То же касается и стоимости кв. метра, как при продаже готовых объектов, так и при долевом строительстве. Динамику рынку придали новые проекты, которые находятся на стадии освоения участков и начальных стадиях проектирования. Это вызвано тем, что на протяжении последних 1,5-2 лет начал ощущаться заметный дефицит площадей и некоторые девелоперы созрели для вхождения в новые проекты. Но необходимо отметить, что практически все новые участки осваиваются под коммерческое строительство. В процессе освоения и проектирования ведётся поиск потенциальных потребителей, но на сегодняшний день подтверждённых контрактов Built-to-suit минимум.
Важно отметить, что за последний год не зафиксирован вход на рынок крупных потребителей складских площадей, кроме одного российского логистического оператора (10 000 кв.м.). Местными игроками-потребителями на сегодняшний день
заявлено дополнительных площадей класса А около 80 000 кв.м. Можно полагать, что ежегодным прирост спроса на склады класса А, даже при инертном рынке, до 2029 года будет минимально около 20%. Относительным постоянным спросом
пользуются объекты от 1000 до 2000 кв.м. класса B и B+.
Можно констатировать относительную инертность рынка как складских, так и производственных площадей в первой половине 2024 года. Для того, чтобы оценить реальную и полную ситуацию на рынке в 2024 году и прийти к каким-то точным выводам, необходимо дождаться октября-ноября 2024 года.
Первая половина 2024 года не показала каких-либо заметных «движений».
Вакантных качественных площадей практически не выходило на рынок.
Арендные ставки достигли своего максимума, и первая половина года характеризовалась повышением арендных ставок в существующих арендных отношениях. То же касается и стоимости кв. метра, как при продаже готовых объектов, так и при долевом строительстве. Динамику рынку придали новые проекты, которые находятся на стадии освоения участков и начальных стадиях проектирования. Это вызвано тем, что на протяжении последних 1,5-2 лет начал ощущаться заметный дефицит площадей и некоторые девелоперы созрели для вхождения в новые проекты. Но необходимо отметить, что практически все новые участки осваиваются под коммерческое строительство. В процессе освоения и проектирования ведётся поиск потенциальных потребителей, но на сегодняшний день подтверждённых контрактов Built-to-suit минимум.
Важно отметить, что за последний год не зафиксирован вход на рынок крупных потребителей складских площадей, кроме одного российского логистического оператора (10 000 кв.м.). Местными игроками-потребителями на сегодняшний день
заявлено дополнительных площадей класса А около 80 000 кв.м. Можно полагать, что ежегодным прирост спроса на склады класса А, даже при инертном рынке, до 2029 года будет минимально около 20%. Относительным постоянным спросом
пользуются объекты от 1000 до 2000 кв.м. класса B и B+.
Можно констатировать относительную инертность рынка как складских, так и производственных площадей в первой половине 2024 года. Для того, чтобы оценить реальную и полную ситуацию на рынке в 2024 году и прийти к каким-то точным выводам, необходимо дождаться октября-ноября 2024 года.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ:
- достижение максимальных арендных ставок;
- повышение стоимости долевого строительства и стоимости готовых объектов;
- минимальная вакансия;
- относительный спрос на арендные площади более 3000 кв.м;
- стабильный спрос на качественные площади до 1500–2000 кв.м;
- отсутствие входа на рынок внешних потребителей площадей;
- минимальная динамика местных игроков-потребителей относительно складских площадей;
- активный вход девелоперов в новые проекты: стадия освоения участков, проектирования;
- инвестиционный интерес к готовым объектам с долгосрочными арендными контрактами;
- инертность рынка в I полугодии 2024 г.;
- складской сегмент по-прежнему остается самым устойчивым сегментом недвижимости как в Беларуси, так и в странах СНГ и Европы.
2. ВВОД НОВЫХ ОБЪЕКТОВ 2024 ГОД. ДИНАМИКА. ПРОГНОЗ.
Общая площадь введенных объектов в Минске и Минском районе до конца 2024 года – 0 кв. м.
Ввод с возможной небольшой погрешностью до 2029 года - около 478 000 кв.м.
Общая площадь введенных объектов в Минске и Минском районе до конца 2024 года – 0 кв. м.
Ввод с возможной небольшой погрешностью до 2029 года - около 478 000 кв.м.
Как видно из Диаграммы 1, год очень пассивный, с точки зрения ввода новых объектов. Это подтверждает тот факт, что с 2022 года, когда большинство крупных потребителей «получили» свои площади, девелоперы занимали выжидательную позицию. И, соответственно, в 2024 году рынок получил «0» новых площадей. В 2021-2022 гг. практически все объекты были реализованы под заказчика, и все крупные игроки обзавелись своими площадями. В настоящий момент большинство проектов реализуется (входят на рынок) пока только под коммерческое
строительство. Хотя, почти наверняка, к тому моменту, когда проекты будут выходить с земли, на стадии коробки, большинство из них найдут своих потребителей. Все будет зависеть от геополитической и экономической ситуации во всем мире.
строительство. Хотя, почти наверняка, к тому моменту, когда проекты будут выходить с земли, на стадии коробки, большинство из них найдут своих потребителей. Все будет зависеть от геополитической и экономической ситуации во всем мире.
Диаграмма 1.
Таблица 1.
Из заявленных проектов есть вероятность, что кто-то из девелоперов заморозит проект по различным причинам: как внешним, так и внутренним. Также есть вероятность, что на рынок может выйти немного больше площадей, по причине хотя бы того, что был приобретен недавно на аукционе участок 26 Га в д. Комсомолец. Возможно, участок не так интересен для логистики из-за расстояния и подъездных путей, но если всё же он будет развит под логистические – индустриальные проекты, то на рынок к 2030 году выйдет еще значительный объем объектов данного сегмента. В любом случае цифры будущих объектов приблизительно такие, как указаны в Таблице 1.
Как видно из Диаграммы 2, с 2024 года количество объектов под заказчика на стадии входа в проекты уменьшается до минимальных цифр по сравнению с предыдущими годами, где превалировало BTS-строительство. Это говорит прежде всего об отсутствии долгосрочного планирования у компаний - потребителей, а также об отсутствии входа на рынок новых игроков и инерции местных. Но ситуация может поменяться в процессе реализации проектов, и скорее всего большая часть проектов найдет своих пользователей еще до сдачи объектов в эксплуатацию. В среднем экспозиция большого проекта (от 10 000 кв.м.) после его заявления на рынок и контрактирования - составляет от 8 месяцев до 1,5 года.
Диаграмма 2.
3. ВАКАНСИЯ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ ЗА ПЕРВУЮ ПОЛОВИНУ 2024 ГОДА.
ПРОГНОЗ ДО 2026 ГОДА.ВВОД НОВЫХ ОБЪЕКТОВ 2024 ГОД. ДИНАМИКА. ПРОГНОЗ.
Что касается вакансии именно качественных складских площадей класса А и B/B+, то она практически равна нулю. Если что-то освобождается и долго экспонируется на рынке, то однозначно есть какие-то нюансы. Это может быть неполноценный класс склада, с отсутствующими логистическими параметрами либо техническими. Как пример, отсутствие рампы, автоматической системы пожаротушения и прочее. В любой вакансии, появляющейся на рынке, нужно детально разбираться. Высококачественный склад в актуальное время простаивать не будет.
Относительно прогноза, можно с уверенностью заявлять, что до середины-конца 2026 года вакансии практически не будет.
Спрос будет достаточно высокий на площади до 2000 кв.м. и умеренный на площади от 2000 кв. м и более.
Будет небольшое движение/временная вакансия в середине 2025 года в рамках около 7000 кв. м, но оно будет обусловлено объединением логистики. Объекты, которые введутся в 2025 году, а их не так много, заполнятся уже имеющимися потребителями у девелоперов.
Определенная вакансия возможна с начала 2027 года, но она будет при отсутствии форс-мажора (экономический кризис/геополитический кризис), гармонично заполняться и не повлияет на арендную ставку, то есть ее снижение. Это прежде всего еще и обуславливается значительным подорожанием строительства, человека-часа, дефицитом персонала.
И опять же, складская недвижимость теперь надолго №1 в качестве инвестиций, как и во всем мире.
ПРОГНОЗ ДО 2026 ГОДА.ВВОД НОВЫХ ОБЪЕКТОВ 2024 ГОД. ДИНАМИКА. ПРОГНОЗ.
Что касается вакансии именно качественных складских площадей класса А и B/B+, то она практически равна нулю. Если что-то освобождается и долго экспонируется на рынке, то однозначно есть какие-то нюансы. Это может быть неполноценный класс склада, с отсутствующими логистическими параметрами либо техническими. Как пример, отсутствие рампы, автоматической системы пожаротушения и прочее. В любой вакансии, появляющейся на рынке, нужно детально разбираться. Высококачественный склад в актуальное время простаивать не будет.
Относительно прогноза, можно с уверенностью заявлять, что до середины-конца 2026 года вакансии практически не будет.
Спрос будет достаточно высокий на площади до 2000 кв.м. и умеренный на площади от 2000 кв. м и более.
Будет небольшое движение/временная вакансия в середине 2025 года в рамках около 7000 кв. м, но оно будет обусловлено объединением логистики. Объекты, которые введутся в 2025 году, а их не так много, заполнятся уже имеющимися потребителями у девелоперов.
Определенная вакансия возможна с начала 2027 года, но она будет при отсутствии форс-мажора (экономический кризис/геополитический кризис), гармонично заполняться и не повлияет на арендную ставку, то есть ее снижение. Это прежде всего еще и обуславливается значительным подорожанием строительства, человека-часа, дефицитом персонала.
И опять же, складская недвижимость теперь надолго №1 в качестве инвестиций, как и во всем мире.
Диаграмма 3
5. ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК В МИНСКЕ И МИНСКОМ РАЙОНЕ ДО 10 КМ ОТ МКАД.
На момент III-го квартала 2024 года сложилась четкая арендная ставка 7,5 Евро с НДС на склады класса А и В+. Дефицит на складские площади достигнет своего максимума в середине 2025 года. Но в настоящий момент нет особо острой нехватки
площадей, так как мы уже говорили, что рынок очень инертен в этом году.
Арендная ставка останется на прежнем уровне, но где-то, выборочно, уже в 2025 году она может дойти до 7,8 Евро с НДС за кв.м.
К концу 2025 года она может достичь значения 7,7 Евро с НДС до того момента, как на рынок начнут выходить новые объекты.
Но объекты не будут выходить молниеносно, всё будет постепенно и гармонично. Значительный выход объектов и выход из дефицита мы увидим только к 2028 году.
Но в любом случае арендные ставки не претерпят особых изменений. И непонятно, на чем основаны выводы некоторых консультантов рынка о падении арендных ставок и росте вакансии. Вероятно, это какие-то единичные сделки, даже единичная сделка, или вакансия нестандартных классов складов.
На момент III-го квартала 2024 года сложилась четкая арендная ставка 7,5 Евро с НДС на склады класса А и В+. Дефицит на складские площади достигнет своего максимума в середине 2025 года. Но в настоящий момент нет особо острой нехватки
площадей, так как мы уже говорили, что рынок очень инертен в этом году.
Арендная ставка останется на прежнем уровне, но где-то, выборочно, уже в 2025 году она может дойти до 7,8 Евро с НДС за кв.м.
К концу 2025 года она может достичь значения 7,7 Евро с НДС до того момента, как на рынок начнут выходить новые объекты.
Но объекты не будут выходить молниеносно, всё будет постепенно и гармонично. Значительный выход объектов и выход из дефицита мы увидим только к 2028 году.
Но в любом случае арендные ставки не претерпят особых изменений. И непонятно, на чем основаны выводы некоторых консультантов рынка о падении арендных ставок и росте вакансии. Вероятно, это какие-то единичные сделки, даже единичная сделка, или вакансия нестандартных классов складов.
Диаграмма 4
Диаграмма 5
Как мы видим из Диаграммы 5 - объекты класса А на расстоянии более 10 км также стабилизируются на отметке 7 Евро с НДС за кв.м.
Если Вы желаете получить полный отчёт (в формате файла PDF), который содержит более 30 страниц текста (формат А4) – заполните, пожалуйста, форму регистрации ниже, и мы, БЕСПЛАТНО, направим его Вам на e-mail, указанный в форме регистрации.
Из полного отчёта Вы также узнаете о:
Из полного отчёта Вы также узнаете о:
- Важности факторов при принятии решений об аренде/покупке склада и их влиянии на ставку аренды и стоимость покупки по 10-балльной системе.
- Неформатных складах.
- Складах-холодильниках/морозильниках.
- Размере эксплуатационных и коммунальных расходов (средние показатели). Актуальность 2024 г.
- Стоимости продажи/долевом строительстве складских площадей в Минске и Минском районе до 10 км от МКАД.
- Производственной недвижимости.
- Инвестициях в складскую недвижимость.
- Формате складов Light Industrial.
- Основных выводах и сценариях развития рынка складской недвижимости до конца 2024 и до 2026 г.
РЕГИСТРАЦИЯ:
Пожалуйста, заполните форму. На e-mail, указанный Вами в форме ниже, в течение 24-х часов, будет направлен полный отчёт.
По всем вопросам и пояснениям по данному отчёту обращаться к Кристине Крупатиной. Контакты ниже.
Кристина Крупатина
Эксперт рынка складской и индустриальной недвижимости, руководитель
ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП»
тел.: +375 (29) 627-87-86
e-mail: krupatina@iqproperty.by
ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП»
тел.: +375 (29) 627-87-86
e-mail: krupatina@iqproperty.by
«АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП»
УСЛУГИ / КОНСАЛТИНГ:
Концепции/реконцепции проектов.
Анализ и возможности использования участков.
Аудит, оптимизация существующих проектов.
Маркетинг коммерческой недвижимости.
Исследования рынка под заказчика.
Бизнес-планы проекта.
Подготовка презентационных пакетов по проекту/объекту.
Подбор покупателя/арендатора на готовые объекты и в долевое строительство, проведение переговоров.
Маркетинговое управление коммерческой недвижимостью.
УСЛУГИ / КОНСАЛТИНГ:
Концепции/реконцепции проектов.
Анализ и возможности использования участков.
Аудит, оптимизация существующих проектов.
Маркетинг коммерческой недвижимости.
Исследования рынка под заказчика.
Бизнес-планы проекта.
Подготовка презентационных пакетов по проекту/объекту.
Подбор покупателя/арендатора на готовые объекты и в долевое строительство, проведение переговоров.
Маркетинговое управление коммерческой недвижимостью.
Любое использование материалов с данного сайта возможно только после согласования с Real Estate & Retail Academy.
Тел.: +375 29 306-88-02, +375 17 356-08-16
Беларусь, 220079, г. Минск-79, а/я 255, info@maplare.by
Беларусь, 220079, г. Минск-79, а/я 255, info@maplare.by
Оказание услуг:
Индивидуальный предприниматель
Шлапаков Александр Васильевич
УНП 193371878
Свидетельство о государственной
регистрации
от 22 января 2020 г. № 0779565
Индивидуальный предприниматель
Шлапаков Александр Васильевич
УНП 193371878
Свидетельство о государственной
регистрации
от 22 января 2020 г. № 0779565