Динамика стока.

На конец IV кв. 2023 года сток коммерческой офисной недвижимости в Минске снизился на 4,4 тыс. кв. м и составляет 1 065 тыс. кв. м. Снижение стока произошло за счет исключения из него БЦ «Департ» (GLA 4,4 тыс. кв. м), не представленным более на рынке аренды офисов после его продажи в 2022 году.

Динамика нового предложения.

В IV квартале 2023 г. в Минске новые объекты офисной недвижимости в эксплуатацию не вводились. Также отсутствуют сделки купли-продажи офисной недвижимости площадью от 500 кв. м.

Всего с начала года введено 26,3 тыс. кв. м офисных площадей в четырех объектах. В высокой стадии готовности находятся БЦ «Левада» и МФК на
пр. Победителей, 63Б/1, суммарные арендопригодные площади в которых составляют 32,5 тыс. кв. м. Всего в 2024-2025 гг. могут быть введены более 170 тыс. кв. м офисных площадей, что увеличит сток на 16%. Однако сроки реализации проектов могут быть увеличены, а функциональное назначение площадей может быть изменено по аналогии с проектами МФК «Газпром центр» и МФЦ «Минск Мир».

Спрос восстанавливается под влиянием нескольких факторов.
Во-первых, продолжаeтся ротация, но это уже ротация не на оптимизацию, а на расширение бизнеса, когда существующие компании увеличивают штат и подыскивают более крупные площади.
Во-вторых, развитие отечественного и российского ИТ-сектора привело к нескольким крупных сделкам в IV кв. 2023 г.
В-третьих, сохраняется неудовлетворенный спрос на крупные площади от 7000 кв. м.

Ставки аренды в белорусских рублях растут из-за применения различных механизмов индексации. Ставки в евро демонстрируют осторожный восстановительный рост, в первую очередь по нижней границе.

* Для удобства восприятия ставки аренды приведены в евро за 1 кв. м/мес. Без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Благодаря отсутствию нового ввода, восстановлению спроса и заключению нескольких крупных сделок вакантность в IV кв. снизилась на 5 п.п. и составляет 18%.

Более качественная структура офисной недвижимости в сопредельных столицах и крупных городах отражается в более высоких ставках при сохранении вакантности на низком равновесном уровне – от 7% в Вильнюсе до 12% в Риге. Такая структура также является более устойчивой к внешним шокам.

Например в Москве и С.-Петербурге исход зарубежных компаний в 2022 г. стал даже более масштабным, чем в Минске в 2020-2022 гг. Однако собственники быстрее среагировали и предложили качественные объекты по низким или даже демпинговым ценам, выровняв спрос, вакантность, а в последующем и увеличив арендные ставки.

ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

«Зеленые» стандарты энергоэффективности (BREEAM, LEED, локальные сертификаты) или соблюдение принципов ESG девелоперскими компаниями является обязательными для офисной недвижимости в соседних странах, где от 40% офисов в Таллине до 100% офисов в Варшаве сертифицированы. В Минске это направление пока не развито.