Динамика общего стока.

Рынок производственно-складской недвижимости (далее – I&L) Минского региона* является наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости.

На конец 2023 года сток I&L недвижимости в Минском регионе составляет 1 612 тыс. кв. м или 82% от всего объема объектов I&L недвижимости в Беларуси. В распределении по типам объектов, 33% стока составляют транспортно-логистические и распределительные центры, 31% - производственно-складские и 27% - складские комплексы.

* г. Минск+25 км от МКАД

Динамика нового предложения.

В IV кв. 2023 г. введен многофункциональный комплекс площадью 10,4 тыс. кв. м в логопарке «Дроздово». За счет реконцепции ТРЦ «Глобус парк» 30,7 тыс. кв. м торговых площадей переведены в разряд складских в дополнение к уже имеющимся в ТЛЦ 22,6 тыс. кв. м. В результате с начала года сток пополнился семью объектами, которые увеличивают предложение I&L площадей на 99,6 тыс. кв. м.

В период 2024-2025 г.г. ожидается ввод более 300 тыс. кв. м I&L площадей, однако сроки реализации проектов могут сдвинуться, девелоперы пока еще занимают выжидательную позицию. Можно ожидать, что уже во второй половине 2024 г. Wildberries введет часть складских площадей в анонсированном объекте под Минском (более 120 тыс. кв. м).

Объекты I&L недвижимости остаются высоко востребованным сегментом коммерческой недвижимости. Преимущественно доступны склады до 2-3 тыс. кв. м при существующем спросе со стороны ритейлеров, маркетплейсов и e-com, производственных компаний на большие площади. В ситуации острого дефицита компании решаются на собственное строительство, как например маркетплейс Wildberries, создающий более 120 тыс. кв. м складских помещений в индустриальном парке «Великий камень».

Рост ставок, начавшийся летом 2023 года, замедляется в IV кв. 2023 г. Увеличение наблюдается только по нижней границе в классе В вырос (до 4,0 евро/кв. м/ месяц**), в то время как верхняя граница класса В и диапазон ставок в классе А сохраняются на прежнем уровне. Наиболее высокие ставки - на площади в новых объектах.

* Для удобства пользования отчетом ставки аренды приведены в евро за
1 кв. м/мес.
** Без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Ввод новых производственно-складских площадей в 2023 году не влияет на рост вакантности на рынке: она сохраняется на низком уровне.

Ставки аренды в Минском регионе значительно превышают аналогичные показатели большинства крупных городов сопредельных стран.

Вакантность выше в Варшаве и Таллинне, хотя во всех городах ее уровень крайне низкий. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется повышенный спрос и наименьший уровень вакантности, что провоцирует дальнейший рост ставок.

Доходность I&L недвижимости Минского региона (10,5%) держится на высоком уровне, сопоставимом с Москвой и Санкт-Петербургом. На западе она ниже, например, Польше составляет 5,3%, а в странах Балтии – 6,5-6,8%.

ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

I&L недвижимость в России в 2023 году бьет рекорды по росту ставок и снижению вакантности, что в перспективе продолжится в следующем году. В Восточной Европе несмотря на значительный рост арендных ставок рынок конкуренто-способен и привлекателен для западноевропейских инвесторов и арендаторов, в связи с чем прогнозируется дальнейший рост сегмента I&L недвижимости в ближайшие годы.

В IV кв. 2023 г. сохраняется количество заключенных сделок купли-продажи. При этом растет сумма сделок и снижается их площадь.
Самая крупная по стоимости, площади и цене сделка в Минском регионе заключена в отношении введенного в IV кв. 2023 г. многофункционального комплекса в логопарке «Дроздово» (на плане обозначено цифрой 1).
Другие сделки в регионе отмечены синими точками.